競売とは？
借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所を介して売却する不動産物件を競売物件といいます。
不動産競売とは、裁判所を通じて不動産を買う事ができる制度です。
競売物件の購入は入札により、誰でも自由に参加でき、購入希望者が一定期間内に裁判所に対して入札をします。
入札をした人の中で、一番高い価額をつけた人が落札者となります。
落札者は、裁判所の指定した期日までに代金を納入すれば、裁判所の職権により所有権を取得します。
現在では、民事執行法の改正がすすみ、どなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。
国（裁判所）が窓口となり、誰もが同じ資料を見て入札に参加する事ができる不動産競売、「一番公平で透明な第２の不動産市場」として非常に注目度が高くなってきています。
- 売却価額の根拠が明確
- 販売プロセスも透明
- 入札価格は自分で決めるため明瞭
３つの「明」が揃う、一番シンプルで騙されない不動産取引なのです。
競売物件をご検討の方
裁判所で売却される競売物件は一般個人の方でも入札可能です。
近年、競売に関する法律も整備されてきており一昔前に比べて参加するハードルは下がったと思います。
しかしながら、物件の調査、入札、落札時の手続きなど、裁判所へ平日に何度も行くことになったり、物件により占有者などがいる場合には、落札者自らの責任で立ち退きを行わなければならず、一般の個人の方が初めて競売に参加することはなかなか難しいのが現状です。
安全で確実な入札から物件入手までは諸法律に目を通し、専門家に相談しながらをお勧めいたします。
競売物件の特徴
競売物件の最大の特徴は、原則的には物件の内覧をして入札することができないということです。
判断の材料として、裁判所で物件調査資料の写真や、現地の外観などから判断することになります。
また、通常の不動産取引のように”不動産重要事項説明書”等ありませんので、裁判所の資料をご自身で読み解き、不足の部分は役所などで調査をする必要もございます。
従いまして基本的には自己責任での取引となるため、不動産に精通している必要がございます。
その代わりに、一般市場で流通している価格よりも安く落札（購入）できることが魅力かと思います。
しかし、単純に落札価格だけでなく物件によっては様々な費用が発生することもありますので、すべてを含めた予算で入札することが重要となり、弊社の競売サポートサービスを利用することもひとつの選択肢かと思います。（とりわけ、初回だけでも利用されることを強くお勧めいたします）
競売物件って安いの？
競売物件の安い、高いは物件によって様々です。
しかしながら現在の落札の約70～75％は法人（主に不動産業者）です。まだまだ業者が仕入し、再販売をしている状況にありますので、一般流通物件よりは安いことがほとんどです。
しかし最近では首都圏をはじめとして、昔ほど”激安”で無いことも確かです。従って、物件の”見極め”がより重要になってきます。
競売物件っていわくつきの物件じゃないの？
“いわくつき”については、何をもって”いわくつき”と言うのかに依りますが、例えば事故物件（自殺や他殺等）は流通物件でも競売物件でもあります。
どちらも購入、入札前に分かりますので競売物件であれば3点セットを見れば記載があります。
一つ注意点としまして、3点セットでの資料は新しくても大体半年前の状況が記載されています。
従いまして、入札して落札した場合再度の確認が必要です。
その間に物件の状況が著しく変わっていれば裁判所に申し出てください。
残金を全額支払った後ですと難しいケースもありますので、残金の納付前に色々と確認することが肝要になります。
競売物件を落札したらリスクはないの？
競売物件に限らず不動産の取得にリスクはつきものです。
但し一般流通物件は宅建業者が介入することにより、リスクが殆ど無いような形で取引されます。
それに対して、競売物件は”自己責任”ですので、裁判所の3点セットの読み漏れ、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。
従いまして不動産という大きな取引では、やはり競売であっても専門家＝不動産競売流通協会正会員のサポートを受け、リスクを事前に理解し回避策を考慮することによって、流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することをお勧めします。
競売物件でも銀行で「住宅ローン」や「不動産投資ローン」は組めるの？
住宅ローンの場合
自分で居住する目的で取得する物件（自己使用）に関しては、低金利のいわゆる「住宅ローン」の取り組みが可能です。
競売物件で住宅ローンを組むには、入札前の金融機関に打診を行う段階から専門的なノウハウが必要となりますので、早めに弊社へご相談ください。
不動産投資ローンの場合
投資用で競売物件を取得される場合、住宅ローンに比べて審査がとても厳しくなります。
「取得される不動産の質」・「購入される方の属性」・「現所有不動産の有無と質」を厳しく審査されますので、早めに弊社へご相談ください。
競売不動産に興味を持たれた方は、
まずは弊社のセミナーにご参加ください！